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我看过100+套房,买了7套,总结出这7条投资房产
发布者:佚名浏览次数:

我看过100多套房,买过7套房,对房产投资也有一定的心得,今天和大家聊聊我是怎么投资房地产。首先声明,我不是炒房客,只是把投资房产作为一种理财手段,我也不建议你现在买房,只是和你分享一些房产投资的技巧。

1、只有当房产的收益超过十年期国债的时候,我才考虑入手。这是我投资的原则,虽然可能会错失一些好的机会,但是也让我的投资立于不败之地。(十年期国债收益基本等同于长期无风险收益,如果房产的租金收益可以超过长期无风险收益,即使房价不涨只拿房租也不错。)

2、只投资一线或者强二线的城市,三、四线的房产投资价值不高,即使涨了也有可能卖不出去。

3爱玩棋牌、投资房还是以购买新房为主,房产商会在拍地前对这个地块做全面的考察,如果没有80%以上的把握是不会拿地的,开发商获得消息的渠道永远比你要多。

4、买50强开发商的房子,实力强的开发商对地块前期的调研能力强,而小开发商有烂尾的风险。但不要买排名前十的,比如万科、保利这种,品牌溢价太高。

我们投资一个房产项目,有没有可能知道这个项目的成本呢?其实是可以做到的,房地产的成本主要包含土地成本、建安成本、融资成本和税费。

比如你看完一个楼盘,可以上网搜到它的地址信息,然后登录当地的土地拍卖网站,输入地址查询当时拍地的价格(有些地方的土拍网做的比较好,查询方便,比如杭州,有些就很难查,具体看运气),除了土地的价格,还能搜到土地的建筑面积,土地价格/建筑面积就是单位地价,有些网站还会很友好的直接把单位地价标出来。

建安成本的话,一线城市普通住宅一般在3000-3500元,二线在2500-3000元。财务成本计算比较复杂,不过一般不会超过整个销售价格的15%。最后是税务成本,主要是增值税,按销售单价的12%就可以算出来。

那算出项目的成本有什么用呢?你可能会说,现在不是还有很多开发商二期会比一期卖的便宜吗?这里我们就要了解下开发商的销售套路了,一般开发商从拍地到可以销售,需要1到2年的时间,正式开始销售后,可能有两种情况:一种是房地产整体行情不好,房子不好卖,另一种是房地产已经上涨或正在上涨,房价远远超过了地价。

碰到第一种情况,开发商一般会选择在成本价附近低价甚至低于成本价出售一期,然后逐步释放利好,联手中介逐步推高房价,全部出售后整体获得一定的利润。

第二种情况开发商则会尽可能的多的,以高价卖出房子,在未来行情回落时按原价甚至降价出售。

那如果我们已经知道了开发商的成本价,当你发现房价远高于成本价的时候,作为一项新泰棋牌投资,这时候买入风险就比较高了。但如果你发现房子的售价低于成本价,这时候买入的话,就可以等房地产开发商慢慢推高房价,从而避免了房子买进后就被套牢。这有点像打新股,如果价格合适,新股上市总会有一波上涨,但如果上市是市盈率就定的很高,那就有可能像中石油一样套在山顶上。

这样操作的好处在于,这项投资本身我们的成本是低于开发商的,如果我们赚不到钱,那开发商更赚不到,开发商想要赚钱,那就必须要推高房价,而我们就可以乘机获利。

就算碰到大环境不好,开发商也没有降价销售的动力。再退一步说,就算开发商后续降价销售了,因为我们本身的投资收益已经超过长期无风险收益了,即使拿拿房租也是个不错的选择。

下面说下一个我实际操作的案例,我在2017年去宁波旅游的途中,顺便看了下周边的楼盘,其中有一个楼盘,售价是9000元,折后大概在7000元左右,我回去后大概算了下它的成本,地价在3000元/平,建安成本算2500元/平,财务成本算1350元/平,税费算840元/平,加起来成本价大概在7690元。

这套房最后总价是70万元,租金大概能到2500元,投资收益比4.28%。算下来当时一期的价格基本是低于成本价的,且投资收益超过了当时十年期国债收益,在我了解了周边会建地铁,造商场以后,第二天就决定入手了。这套房产在最后一期推盘的时候,开发商已经把售价提高到了13500元,等交房的时候价格大概在15000元,我等拿到产证后立马就挂牌了,最后在18000元左右出售。2年时间房价翻倍不止,而我首付只出了20多万,按投资收益算超过400%。

当然,现在这样的楼盘是越来越少了,我目前能看得上的楼盘,也大多由于限购的原因买不了,这里也是提供大家一种购房的思路,如果将来有投资房产的机会可以参考一下。这篇文章只针对投资性房产,刚需的话还是哪里方便买哪里的好。