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困兽贝壳,迎来孙正义
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困兽贝壳,迎来孙正义

| 张亭宇


编辑 | 陈贺振


上周,贝壳披露去年11月已完成D+轮融资,融资总额达15亿元。其中孙正义的软银愿景基金领投10亿元,高瓴资本、腾讯控股和红杉资本跟投5亿元。这轮融资之后,贝壳的估值约140亿美元,直逼千亿人民币。


学计算机出身的孙正义坚信,信息技术革命终将改变甚至颠覆所有行业,在衣食住行四大领域中,尚未被颠覆的,唯有居住。所以连续在WeWork和YOYO两笔投资中遭遇滑铁卢之后,孙正义继续押宝房地产,对贝壳寄予众望。此外,孙正义还同时向长租公寓运营商自如投资了10亿美元。


自如和贝壳都发端于链家,而贝壳更是链家互联网转型路上的里程碑式产品,担负着链家的上市重任,这与孙正义的投资理念不谋而合。而经历投资失败的孙正义,正好也迫切需要寻找成功几率高的投资标的,上市回血,以继续获得资本支持。


只是,贝壳能担此重任吗?


01 贝壳面世:拆掉中介那堵墙

2018年4月23日,链家网CEO彭永东发布了《贝壳找房CEO给伙伴们的一封信》,宣布贝壳找房正式上线。在信中,彭永东将贝壳定位为技术驱动的品质居住服务平台,整个平台向全行业开放共享。贝壳的野心很大,想通过贝壳线上平台,聚合中国大小中介,打造行业共同体。


也就是说,贝壳想做中国最大的互联网房产平台,用彭永东的话说:“不远的将来,我们将覆盖全中国超过300个城市,服务超过2亿的社区家庭,连接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌,作为基础设施推动行业正循环!”


贝壳的野心,并不止步于房产交易。纵横Plus查阅贝壳官网发现,贝壳的主营业务包括二手房、新房、租房、海外、装修、办公等等。彭永东也提到,贝壳平台除了链接房产中介,还链接线下租赁管家、装修人员、房屋设计师和社区服务者等等,包罗万象。但最主要的服务主体还是C端的房产消费者,以及B端的房产中介。


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贝壳CEO 彭永东


贝壳之所以敢把饼画得这么大,最主要是因为贝壳有楼盘字典和ACN两大系统加持。


楼盘字典即线上多维展示的房源信息数据库,包括房屋情况、周边交通、教育配套等信息。贝壳的楼盘字典由链家的楼盘字典进化而来。从2008年开始,链家投入先后6亿元研发和完善楼盘字典,通过丰富的数据保证房源信息的真实性。到2019年7月,楼盘字典已完成全国325座城市的1.94亿套房屋的数据化工作。


贝壳官方表示,叠加楼盘字典和贝壳的真房源验真系统,贝壳平台的真房源率可达95%以上。


楼盘字典为贝壳提供了打造平台的可能,而ACN,则为行业合作提供了实操方案。ACN(Agent Cooperation Network)即经纪合作网络,通过SaaS技术在中介行业实现房源和客户信息的充分共享,在此基础上同品牌或跨品牌的经纪人都能以不同角色参与同一笔交易,最后按角色比例进行佣金分成。最终变竞争为竞合,实现行业资源的共享和业务共赢。


对于一些资源不足的房产中介而言,贝壳楼盘字典和牛牛手游ACN网络的魅力不言而喻。上线之后,贝壳发展迅速,到2019年底,贝壳已覆盖全国106个城市,连接超36万经纪人和3.8万家门店,赋能新经纪品牌超过235个


贝壳强势的向上生长能力得到了市场和资本的认可。2019年3月25日,贝壳宣布启动D轮融资,由腾讯领投8亿美元,跟投的还有基汇、高瓴资本、源码资本,以及碧桂园,投资总额超过12亿美元。不久后,贝壳找房正式入驻微信支付第三方服务,成为入驻的12个产品中唯一一个居住型产品。


与58同城、安居客、房天下等同类互联网房产平台收取端口费的流量模式不同,贝壳的商业模式是管理费模式,即在门店营收中抽取一部分作为管理费用,抽成比例多在8%-12%之间。贝壳规模的持续扩张,也进一步佐证了贝壳商业模式的可行性。尽管如此,贝壳要实现“不远的将来”的目标,还有相当的距离。


02 内部之忧:一碗水难端平

从2001年成立,到门店数破8000家,链家用了17年;而贝壳从上线到连接上万门店,只用了半年不到。贝壳之所以能飞速发展,全靠链家全力扶持。


在做贝壳之前,链家的高管进行过一次内部大讨论,近半数的高管反对做平台和加盟,但最后左晖拍板:只要做成贝壳,愿意付出任何代价与牺牲。这才有了贝棋牌牛牛游戏壳。


左晖在接受《财经》采访时谈到,没有什么不能接受的结果,他们已经做好了最坏的准备——贝壳没做成,链家也没了


为了把贝壳做成,链家几乎把所有优势资源都抽调给了贝壳。除了前面提到了沉淀多年的楼盘字典和ACN之外,链家的资本和人员都在向贝壳转移。


2019年3月20日,链家发生多项变更,万科、融创、新希望、腾讯、华兴资本等22位股东全部退出链家投资人之列。同日,融创孙宏斌、万科刘肖、华兴资本包凡、新希望集团张明贵不再担任链家董事。投资方在链家的股份,全部通过协议镜像平移到贝壳。


变更之后,链家注册资本大幅萎缩,由2054万元缩水至1356万元。


不仅如此,根据多家媒体报道,早在去年,链家就已抽调了近2/3的重要人力进驻贝壳,其中包括上千名产品技术人员,以及众多原链家高管


2018年5月21日,链家签发内部任命文件,宣布链家CEO彭永东同时担任贝壳CEO,原成都链家总经理徐万刚担任贝壳找房大中华北区COO,原深圳链家总经理张海明担任贝壳大中华南区COO,原上海链家总经理王拥群牛牛纸牌游戏担任链家COO,原德佑事业部总经理祁世钊担任德佑COO……高管资源的天平完全倾向了贝壳。


在内部架构上,链家又将新房业务、内容、研究院、产品运营,甚至校园招聘等职能全部转移到贝壳麾下。大有掏空链家,成就贝壳之势。


但链家沉淀多年,内部资源和结构复杂,尾大不掉,齐心协力主推贝壳谈何容易。从链家向外界公开的信息来看,2018年5月,链家宣布将链家拆分为三大并行的业务板块,即直营的链家,加盟的德祐,以及做平台的贝壳,强调三线独立发展。贝壳旗下又设立了大中华北区和大中华南区两大区域。


但各自为政的结果就是成本高昂,效率低下。为此,2019年1月,链家又发起了一轮新的内部架构调整:打通贝壳、德祐和链家三条业务线,不再划分南北贝壳和德祐后台。并宣布成立贝壳COO线,整合城市内经纪、新房及加盟业务管理,全力支持贝壳发展。


调整后的大链家COO架构 数据来源:蓝鲸房产


两次大的集团架构调整相距不到一年,背后折射出的公司结构不稳,新旧业务撕扯,部门利益难平等问题显而易见。


而公司悬而未决的诸多矛盾,又直接波及了链家的底层员工。在资源、资金和人员全部向贝壳倾斜之后,原链家的业务优势大大减弱,贝壳开放平台的属性让链家的独家房源不复存在,员工提成一降再降……底层团队的转型阵痛无可避免。


03 外部之患:动了谁的蛋糕

与内忧相比,贝壳面临的外患更让人担忧。


2018年6月12日,距离贝壳正式上线不到2个月,58集团就联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产、万科物业朴邻、麦田房产、中环互联、新环境、龙湖冠寓,共同发起全行业真房源誓约大会,成立“反贝壳联盟”,公开宣战贝壳。


在会上,58同城CEO姚劲波谈到:“58永远不会切入中介业务成为地产中介的竞争对手,我们只做信息平台。”剑指贝壳。


但58搭建的联盟并不稳固,308天后,21世纪不动产宣布与贝壳达成业务合作,以真房源为基础,实现双方数据共享。对于贝壳而言,这是一件值得大书特书的事,因为21世纪不动产是第一家宣布入驻贝壳的大中介。当时21世纪不动产已入驻125个城市,门店数量近6000家,这极大地助长了贝壳做行业平台的声势,也强化了贝壳行业平台的属性。


其后,58同盟封杀21世纪不动产的消息不断在坊间流传,21世纪不动产在58和安居客上的端口到期不再续约,亦不再新开窗口等信息频频见诸报端。虽然其后双方高管都对停止合作矢口否认,但从各类信息中仍不难闻出硝烟的味道。


一周后的2019年4月23日,正好是贝壳上线一周年的日子,左晖在这天召开了新居住大会,超过800位来自全国各地的中介品牌方、店东和店长受邀参会。在会上,左晖谈了谈贝壳上线一年来的斐然成绩:覆盖98个城市,入驻160个新经纪品牌、2.1万个门店,以及超20万经纪人


同一天,58旗下的安居客谴责贝壳搞不正当竞争,盗用安居客的房源图片,数量达60000张。一怒之下,安居客将贝壳告上法庭,索赔9000万元。贝壳绝地反击,同样起诉安居客不正当竞争,侵害其著作权,并索赔1亿元。


安居客与贝壳大动干戈,版权问题只是噱头,最根本的,是贝壳动了安居客为首的互联网房产平台的蛋糕


以58和安居客为首的互联网房产平台以流量收费,贝壳逆市而出,直接转向管理收费,打破了原有的行业生态。而贝壳祭出楼盘字典和ACN两大法宝,更会分流安居客们的客户和流量,自然会遭到抵制。


此外,行业内很多其他拥有楼盘等资源的大中介也不买贝壳的帐。


在2018年6月那场真房源誓约大会上,我爱我家董事长谢勇直言:“我们需要的是真正的平台,如果一家企业宣称自己是平台,但它既做线上,又做线下,既做流量,又做交易,这是我们不太能接受的。


这其实是所有中介的担忧。号称要做行业平台的贝壳却由其中一家企业,而不是由中立的行业协会发起,这不得不让人怀疑平台的中立性和可靠性。


房源信息是中介的根,独家房源是所有中介的共同追求和守护目标,加入贝壳,将房源全部共享,也就意味着失去独立性,将命运交到贝壳手上。谁来保证这些房源数据的安全?贝壳是否会将这些数据向链家开放?


贝壳既是裁判员,又是运动员,还是售票员,身兼数职,即便有行业监督,也让人顾虑难消。


中介行业走向集中是大势所趋,但要做这个领头人,现在的贝壳还是太嫩了。但前路难行亦要行,多家媒体都曾公开报道,链家在2016年4月获得60亿元的B轮融资时,签订了对赌协议,如果5年内不能完成IPO,投资人有权要求回购,并要求每年8%的单利计息。留给贝壳的时间还有一年。


需要注意的是,上市并不能解决贝壳的内忧外患,贝壳是否能实现统一中介江湖的目标,孙正义的这笔买卖是赚是赔,仍有待时间的检验。